Cómo redactar un acta de recepción de obra: guía paso a paso

¿Qué es un acta de recepción de obra y para qué sirve?

La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, la entrega al promotor y este la acepta, con o sin reservas. En España la regula el art. 6 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), y debe consignarse en un acta firmada.

El acta cumple tres funciones a la vez. Fija la fecha de recepción, que según el art. 17 de la LOE es el punto de partida de los plazos de responsabilidad: 1 año para los acabados, 3 años para la habitabilidad y 10 años para los daños estructurales. Consigna las reservas, es decir, los defectos que el promotor no acepta en el estado actual. Y documenta la entrega de la obra del constructor al promotor.

La recepción puede hacerse sin reservas, con reservas o ser rechazada. El promotor puede rechazarla si considera que la obra no está terminada o no se ajusta a las condiciones contractuales, y el rechazo debe ser motivado por escrito. El papel de la dirección facultativa es velar por que el acta refleje el estado real de la obra, porque lo que no se consigna como reserva puede entenderse aceptado.

¿Qué datos debe incluir un acta de recepción?

Un acta de recepción debe identificar la promoción, las partes y la naturaleza del acto. La falta de un dato esencial puede debilitar el documento si el asunto llega ante un juez.

Según el art. 6 de la LOE, el acta debe recoger, entre otros extremos, las partes que intervienen, la fecha del certificado final de obra, el coste final de la ejecución material de la obra, la declaración de la recepción con o sin reservas (especificando estas de manera objetiva y el plazo en que deben quedar subsanados los defectos observados) y las garantías que, en su caso, se exijan al constructor. En la práctica, conviene además indicar el nombre y la dirección de la obra, las empresas y partidas afectadas, la fecha de la visita de recepción, la ubicación de cada reserva y cualquier retención de garantía vinculada a ellas.

Cuando la recepción se hace con reservas, cada una debe ser lo bastante precisa para que un tercero pueda comprobar si se ha cerrado. «Pintura sin terminar» no basta; «salón, pared norte, partida de pintura, falta la mano de acabado, a cerrar antes del 30 de junio» sí.

¿Cómo consignar las incidencias en el acta de recepción?

Las reservas son los defectos, incumplimientos y trabajos inacabados que el promotor no acepta en la recepción. Se consignan directamente en el acta o en un listado anexo al que el acta remite.

Cada reserva debe contener cuatro elementos para ser defendible: una ubicación precisa (edificio, planta, zona, estancia), la partida responsable, una descripción clara del defecto y un plazo de subsanación. Una foto adjunta a cada incidencia elimina cualquier ambigüedad sobre su estado el día de la recepción.

Una vez subsanados los defectos, la LOE prevé que se haga constar en un acta aparte, firmada por quienes suscribieron la recepción. Conserve en el expediente tanto las reservas del acta como los defectos que se comuniquen por escrito después de la recepción.

¿Qué valen las firmas del acta y cuándo empieza la responsabilidad?

Consigne la decisión del promotor, los participantes, las reservas y la fecha de recepción adoptada. La recepción de la obra no debe confundirse con la entrega de la vivienda al comprador.

El art. 6 de la LOE exige que el acta esté firmada, al menos, por el promotor y el constructor. La dirección facultativa interviene según su encargo y, junto con el director de la ejecución de la obra, suscribe el certificado final de obra cuya fecha se hace constar en el acta. Salvo pacto en contrario, la recepción debe producirse en los treinta días siguientes a la terminación de la obra y se entiende producida tácitamente si el promotor no manifiesta por escrito reservas o un rechazo motivado en ese plazo.

Los plazos del art. 17 de la LOE se cuentan desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas: 1 año por defectos de terminación o acabado, 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad y 10 años por daños que afecten a la estructura. En los edificios de vivienda, el promotor debe contratar además el seguro decenal del art. 19. Cada agente responde según su intervención.

Como el acta abre períodos de responsabilidad de hasta 10 años, las pruebas que la sustentan deben durar tanto como ellos. El listado de incidencias, las fotos, las actas de cierre y el historial de inspecciones son lo que defiende a la dirección facultativa si surge un litigio años después.