Incidencias de obra, definición y guía para la dirección facultativa

Qué significa en la práctica

Una incidencia es una reclamación formal. En la recepción, la dirección facultativa y el promotor recorren la obra partida por partida. Cada defecto visible (pintura, juntas, carpintería, acabados, equipos que no se ajustan al proyecto) se anota con su ubicación, la partida afectada y el plazo de subsanación. El promotor recibe entonces la obra con reservas, y esas reservas figuran en el acta de recepción.

Una incidencia no es lo mismo que un vicio oculto. La incidencia es un defecto aparente, constatado y consignado en el momento de la recepción. El vicio o defecto de construcción puede estar oculto y manifestarse después de la recepción; entra entonces en los plazos de responsabilidad de la LOE (1 año para acabados, 3 años para habitabilidad y 10 años para daños estructurales) y no en el acta. Distinguir ambos es esencial: lo que no queda anotado en el acta puede resultar más difícil de reclamar después.

El cierre de una incidencia es el acto por el que la empresa corrige el defecto y la dirección facultativa comprueba la subsanación. Cada incidencia cerrada queda fechada y firmada. Cuando todas están cerradas, se levanta un acta de cierre de incidencias (el acta aparte con la que se hace constar la subsanación de las reservas), que pone fin al seguimiento y, en su caso, condiciona la liberación de la retención de garantía y el pago del saldo, según el contrato.

Marco jurídico de las incidencias en el derecho español

La recepción y las reservas se regulan en el artículo 6 de la LOE (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), que define la recepción como el acto por el cual el constructor entrega la obra al promotor y este la acepta, con o sin reservas. Si hay reservas, el acta debe especificar los defectos observados y el plazo para subsanarlos. La recepción es la fecha desde la que se cuentan los plazos de responsabilidad del artículo 17: 1 año, 3 años y 10 años.

La subsanación de las reservas se hace constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes del acta de recepción. Los plazos y las modalidades de cierre se precisan además en el contrato de obra. Para los defectos de acabado que aparezcan después, el artículo 17 de la LOE prevé una responsabilidad del constructor de un año.

La dirección facultativa interviene en la conducción de la recepción. Una incidencia no consignada o un cierre no documentado debilita la cadena de prueba. La trazabilidad de cada incidencia, observación, foto, notificación, subsanación y cierre protege directamente a la dirección facultativa dentro de los plazos de responsabilidad de la LOE.

Cómo gestiona Builddar las incidencias de obra

Builddar es un software de seguimiento de obra y gestión de incidencias. Cada incidencia se registra en la obra con su ubicación, su partida, su foto y su plazo, se asigna a la empresa correspondiente y se sigue hasta su cierre. Los entregables se preparan a partir de esos datos y conservan el historial de cada punto.

Precios de entrada públicos: desde 25 € + IVA por usuario y mes para los equipos, y desde 20 € + IVA por unidad para los promotores. Builddar cubre el seguimiento de obra, la entrega al comprador y la posventa en un mismo recorrido.