Glossaire

Réserves de construction, définition et guide pour les maîtres d'œuvre

Les réserves de construction sont des défauts, malfaçons ou non-conformités constatés lors de la réception d'un ouvrage. Elles sont consignées dans le procès-verbal de réception et doivent être levées par l'entreprise dans un délai fixé contractuellement. Tant qu'une réserve n'est pas levée, l'ouvrage concerné n'est pas considéré comme conforme aux obligations du marché.

Ce que cela signifie en pratique

Une réserve est une réclamation formelle. Lors de la réception, le maître d'œuvre et le maître d'ouvrage parcourent l'ouvrage lot par lot. Chaque défaut visible, peinture, joint, menuiserie, finition, équipement non conforme au CCTP, est inscrit sur le procès-verbal de réception avec sa localisation, le lot concerné et le délai de reprise. Le maître d'ouvrage prononce alors la réception avec réserves.

Une réserve diffère d'une malfaçon. La réserve est un défaut apparent, constaté et consigné au moment de la réception. La malfaçon est un défaut de construction qui peut être caché et apparaître après la réception ; elle relève alors des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) et non du PV. Distinguer les deux est essentiel : une réserve mal consignée ne pourra pas toujours être réclamée plus tard.

La levée des réserves est l'acte par lequel l'entreprise corrige le défaut et le maître d'œuvre constate la reprise. Chaque réserve levée est datée et signée. Quand toutes les réserves sont levées, le maître d'œuvre établit un procès-verbal de levée des réserves qui clôt le suivi et conditionne, le cas échéant, la libération de la retenue de garantie et le versement du solde.

Cadre juridique des réserves en droit français

La réception et les réserves sont encadrées par l'article 1792-6 du Code civil, qui définit la réception comme l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. C'est cette réception qui fait courir les garanties légales issues de la loi Spinetta du 4 janvier 1978 : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) et la responsabilité décennale (10 ans).

La garantie de parfait achèvement, prévue à l'article 1792-6 du Code civil, oblige l'entrepreneur à réparer les désordres signalés par réserves au PV de réception, ainsi que ceux notifiés par écrit dans l'année qui suit. Les délais et modalités de levée des réserves sont en outre précisés par le marché de travaux et, pour les marchés publics, par le CCAG Travaux.

Le maître d'œuvre engage sa responsabilité dans la conduite de la réception. Une réserve non consignée ou une levée non documentée affaiblit la chaîne de preuve sur laquelle reposent ces garanties. La traçabilité de chaque réserve, constat, photo, notification, reprise, levée, protège directement le maître d'œuvre au titre de sa responsabilité décennale.

Comment Builddar gère les réserves de construction

Builddar est un logiciel de suivi de chantier et de gestion des réserves. Chaque réserve est saisie sur le chantier avec sa localisation, son lot, sa photo et son délai, puis assignée à l'entreprise concernée et suivie jusqu'à sa levée. Les livrables sont préparés depuis ces données et conservent l'historique du point.

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Questions fréquentes sur les réserves de construction

Une réserve de construction est un défaut, une malfaçon ou une non-conformité constaté lors de la réception d'un ouvrage et consigné dans le procès-verbal de réception. Elle identifie précisément ce que l'entreprise doit reprendre avant que l'ouvrage soit considéré conforme. Le maître d'ouvrage prononce alors la réception avec réserves, et chaque réserve doit être levée dans le délai fixé au marché.
Une réserve est un défaut apparent constaté et inscrit au PV au moment de la réception. Une malfaçon est un défaut de construction qui peut être caché et se révéler après la réception ; elle relève alors des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale). Toute réserve est un défaut, mais tout défaut n'est pas une réserve : seul ce qui est consigné au PV de réception constitue formellement une réserve.
Le délai de levée des réserves est fixé par le marché de travaux, généralement entre 60 et 90 jours après la réception, ou à une date précise inscrite au PV. La garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an à compter de la réception, couvre les réserves du PV ainsi que les désordres signalés par écrit pendant cette année. Si l'entreprise ne lève pas ses réserves, le maître d'ouvrage peut la mettre en demeure puis faire exécuter les travaux à ses frais.
Lorsque toutes les réserves sont levées, le maître d'œuvre établit un procès-verbal de levée des réserves qui constate la reprise de chaque défaut. Ce document clôt le suivi de réception et conditionne, selon le marché, la libération de la retenue de garantie de 5 % et le versement du solde à l'entreprise. La levée doit être datée et documentée pour rester opposable.
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